存“爆倉”壓力 深圳56個二手樓盤超八成扛不住價格再跌10%

 隨著深圳二手房成交價持續下行，業主持有壓力開始加大。

日前，深圳中原研究中心公布了一份二手房價格壓力測試報告，其選取全市56個關注度較高的樓盤作為樣本，其中47個為各區成交最活躍的樓盤。

以2017年至今為樣本時間周期，該研究中心通過收集2022年樣本樓盤最新成交價格，對2017-2021年深圳購房者平均持有成本進行測算，以此計算兩個數據的差異率，該差異率為二手房價格壓力值。如壓力值為負數，則代表超出2017年以后購房者的購房成本，即出現“爆倉”。

測試結果顯示，上述56個樣本樓盤平均價格壓力值為0.5%，價格壓力值為正的有32個，占比57.1%，代表這些樓盤目前成交均價依然高于持有成本，但其中壓力值在0-10%之間的有24個，可承受的下降空間已不大。

“一旦56個樓盤平均價格再跌10%，即使不計算后續的貸款利息支出，超過八成的樓盤均價將低于持有成本。”深圳中原研究中心稱。

二手房掛牌價格方面，據深圳中原研究中心統計，對比目前成交均價與掛牌價，所有樓盤掛牌價均高于成交均價，而掛牌價高于成交價5%-30%分布最廣泛。其中，掛牌價高于成交價10%-20%分布最多，共有25個樓盤，占比44.6%;掛牌價高于成交價20%-30%的有16個樓盤，占比28.6%。

從當前市場整體供需情況來看，深圳二手房價格仍存在回調壓力。

深圳一位業內分析人士認為，當前深圳新房供應量增加，但去化速度較慢，在此形勢下，開發商加大了折扣力度，入市新盤價格不斷創出新低，這進一步減弱了二手房受歡迎程度。

受市場需求低迷影響，深圳二手掛牌量不斷創新高，但訪客量卻仍處于低位。購房者可選擇空間加大，成為二手房掛牌價回落的原因之一。

據悉，為備戰“金九銀十”，深圳開發商在此期間加大了推盤數量。今年9月，深圳新房市場迎來預售高峰，新房供應量達1.1萬套。據樂有家研究中心統計數據，截至今年10月底，深圳新房市場去化周期升至12個月，為近一年新高。

中指研究院深圳分院研究主管駱紅琴表示，“深圳市場在新房項目入市帶動下，購房者面臨更多選擇，樓市成交將更加理性。”

二手房掛牌量方面，據深圳市房地產中介協會11月17日公布的數據，截至11月14日，深圳全市共有42049套有效在售二手房源，較上周增加948套。

掛牌量增加之際，深圳二手房成交量則持續在低位徘徊。

據深圳中原地產研究中心數據，深圳推出二手房參考價以來，當地二手房成交量不斷創新低，已連續15個月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，且無反彈跡象。該研究中心預計，深圳二手房市場未來一段時間仍將維持在低位。

值得一提的是，深圳市住建局于11月9日發布了六個人才項目的配售公告，共涉及住房4422套。廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，人才房的上市一定程度增加了市場供應量，將起到穩定市場預期及價格的作用。

“人才房存在多方面優勢，一是價格低廉，僅為同片區新房項目售價60%左右，部分房源銷售單價僅2萬多元。此外，人才房供應規模較大，目前深圳13個人才房項目穩步推進，建成后將提供25538套房。”李宇嘉稱。

李宇嘉指出，除人才住房、安居房外，近兩年深圳集中供地還將供應大量限價的普通商品住房、保租房。“這意味著，目前深圳已經建立起了價格可控的住房體系。”